Art. 461. O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que tenha realizado o pedido de opção pelo regime específico instituído pelo art. 1º e tenha o pedido efetivado nos termos do art. 2º, ambos da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar, de forma irretratável, pelo recolhimento de IBS e de CBS, da seguinte forma: (Art. 485 da LC 214/2025)
I - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação previsto nos arts. 4º e 8º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, ficará sujeita ao pagamento de IBS e de CBS em montante equivalente a 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento) da receita mensal recebida; e
II - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista no §§ 6º e 8º do art. 4º e no parágrafo único do art. 8º, todos da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, ficará sujeita ao pagamento de IBS e de CBS em montante equivalente a 0,53% (cinquenta e três centésimos por cento) da receita mensal recebida.
§ 1º A opção pelo regime especial disposto no caput deste artigo afasta qualquer outra forma de incidência de IBS sobre a respectiva incorporação, ficando sujeita à incidência desse tributo exclusivamente na forma disposta neste artigo.
§ 2º Fica vedada a apropriação de créditos do IBS pelo contribuinte submetido ao regime especial de que trata o caput deste artigo em relação às aquisições destinadas à incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação.
§ 3º A opção pelo regime especial disposto no caput deste artigo impede a dedução dos redutores de ajuste previstos no art. 369 e do redutor social previsto no art. 376 na alienação de imóveis decorrente da incorporação imobiliária.
§ 4º O contribuinte sujeito ao regime regular do IBS que adquirir imóvel decorrente de incorporação imobiliária submetida ao regime específico de que trata o caput deste artigo não poderá apropriar créditos de IBS relativos à aquisição do bem imóvel.
§ 5º No caso de aquisição por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS, as operações tributadas pelo regime opcional de que trata o caput deste artigo constituirão redutor de ajuste equivalente ao que seria constituído caso o imóvel fosse adquirido de não contribuinte do regime regular do IBS, nos termos do inciso III do caput do art. 375.
§ 6º Os créditos de IBS decorrentes dos custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora e apropriados a cada incorporação na forma prevista no § 4º do art. 4º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, deverão ser estornados pela incorporadora.
§ 7º Os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as atividades exercidas pelo contribuinte.
§ 8º O contribuinte fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação previsto neste artigo.
§ 9º A inobservância do disposto no § 6º implicará obrigação de estorno de todos os créditos referentes aos custos e despesas indiretos do contribuinte, bem como de todos os custos e despesas diretos para os quais não se possa identificar a incorporação à qual se referem.
§ 10. No caso da opção de que trata este artigo, aplica-se a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, naquilo que não for contrário ao disposto neste artigo.
§ 11. O montante pago nos termos dos incisos I e II do caput deste artigo será distribuído entre a CBS e as parcelas estadual, distrital e municipal do IBS na proporção das respectivas alíquotas de referência.