Art. 375. O valor inicial do redutor de ajuste corresponde: (Art. 258 da LC 214/2025)
I - no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026:
a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º; ou
b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 366;
II - no caso de bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, à soma:
a) do valor de aquisição do imóvel sobre o qual está sendo realizada a construção, constante dos instrumentos mencionados na forma do § 1º do art. 363, atualizado nos termos do § 4º; e
b) do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, comprovado com base em documentos fiscais idôneos, atualizado nos termos do § 4º;
III - no caso de bens imóveis adquiridos de não contribuinte do regime regular de IBS a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição do bem imóvel.
§ 1º A data de constituição do redutor de ajuste é:
I - no caso dos incisos I e II do caput deste artigo, 31 de dezembro de 2026; e
II - no caso do inciso III do caput deste artigo, a data da operação.
§ 2º Caso o valor de referência do imóvel não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor de ajuste na forma do inciso I do caput deste artigo, poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel realizada por meio de procedimento específico, nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS.
§ 3º Caso o valor de aquisição de que tratam a alínea “a” do inciso I, a alínea “a” do inciso II e o inciso III, todos do caput deste artigo, seja baseado em declarações ou documentos que não estejam condizentes com o valor de mercado ou que não mereçam fé, poderá a autoridade fiscal instaurar processo administrativo, observado o contraditório e a ampla defesa, para determinar o efetivo valor de aquisição, nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS.
§ 4º Os valores a que se referem a alínea “a” do inciso I e as alíneas “a” e “b” do inciso II, todas do caput deste artigo serão atualizados:
I - até 31 de dezembro de 1979, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe); e
II - entre 1º de janeiro de 1980 e 31 de dezembro de 2026 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
§ 5º Na hipótese do inciso III do caput deste artigo, o valor do redutor de ajuste fica limitado ao valor de aquisição do bem imóvel pelo alienante, corrigido pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, caso:
I - a alienação ocorra em prazo inferior a 3 (três) anos, contados da data de aquisição do imóvel;
II - o imóvel tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular do IBS; e
III - não seja comprovado o recolhimento, pelo alienante:
a) do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital em relação à operação; e
b) do ITBI, em relação à aquisição pelo alienante.
§ 6º Integram o redutor de ajuste relativo ao bem imóvel, na data do efetivo pagamento:
I - o valor do ITBI e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste; e
II - as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste de que trata o caput deste artigo.
§ 7º Incluem-se no conceito de contrapartidas municipais:
I - o valor correspondente ao percentual destinado à doação de áreas públicas nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, aplicado sobre o valor das operações, desde que o respectivo valor já não tenha sido considerado no redutor de ajuste; e
II - as contrapartidas estabelecidas no ato de aprovação do empreendimento registradas no cartório de registro de imóveis, nos termos do inciso V do caput do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
§ 8º Fica vedada a apropriação de créditos em relação ao IBS incidente sobre os bens e serviços adquiridos para a realização das contrapartidas a que se refere o inciso II do § 6º que integrem o redutor de ajuste, nos termos do referido parágrafo.
§ 9º A data de constituição dos valores incluídos ao redutor de ajuste nos termos do § 6º é a data do pagamento dos tributos e das contrapartidas ou da transferência ao poder público dos bens cedidos em contrapartida.
§ 10. No caso de bens imóveis adquiridos de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS a partir de 1º de janeiro de 2027, é assegurada a manutenção do valor do redutor de ajuste, nos termos do inciso I do art. 371, sem prejuízo do direito ao crédito do IBS incidente na operação.
§ 11. Deverá ser utilizado valor estimado das contrapartidas para cálculo do redutor de ajuste atribuído às unidades resultantes do processo de incorporação ou parcelamento do solo, se, no início das vendas:
I - houver contrapartidas com previsão de entrega em data futura; ou
II - o pagamento ainda não tiver ocorrido.
§ 12. Na hipótese prevista no § 11, por ocasião da emissão do “habite-se” ou do termo de verificação de obra ou de documento equivalente, o IBS incidente na alienação das unidades resultantes deverá ser recalculado e:
I - caso o valor estimado seja superior ao valor real das contrapartidas, deverão ser recolhidas as diferenças de imposto com os devidos acréscimos legais; ou
II - caso o valor estimado seja inferior ao valor real das contrapartidas, o valor recolhido a maior deverá ser ressarcido, nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS.